Expertise d'une propriété d'exception à Mougins dans les Alpes Maritimes dans le cadre de l'IFI

Cette page a pour but de présenter le travail de l'expert immobilier dans l'évaluation d'une propriété d'exception dans le cadre de l'Impôt sur la Fortune Immobilière.

Rappel de l'impôt sur la fortune immobilière

À date du 22 janvier 2026 à l'heure où nous écrivons cet article : L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF depuis le 1er janvier 2018 et cible le patrimoine immobilier net des contribuables. Sont redevables les foyers fiscaux dont la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. L'IFI porte sur l'ensemble des biens immobiliers détenus directement (résidences, propriétés d'exception, immeubles de rapport, terrains) ou indirectement (parts de SCI, SCPI, OPCI), après déduction des dettes immobilières. Un barème progressif par tranches s'applique, de 0,50% à 1,50% selon la valeur du patrimoine. Pour les propriétés d'exception (châteaux, hôtels particuliers, domaines viticoles), l'évaluation constitue un enjeu fiscal qui nécessite une expertise professionnelle pour déterminer la valeur vénale réelle et sécuriser la déclaration face à l'administration fiscale.

Le rôle de l'expert immobilier

L'expert immobilier est un professionnel indépendant spécialisé dans l'évaluation de biens immobiliers, sans intervenir dans les transactions. Titulaire de certifications reconnues (inscription aux Cours d'appel, RICS, TEGoVA REV), il détermine la valeur vénale d'un bien à une date donnée selon une méthodologie définie. Contrairement aux estimations automatisées, l'expert ne s'appuie jamais sur de simples moyennes statistiques : il mène une enquête du marché, vente par vente, en analysant les transactions réelles de biens comparables. Cette investigation terrain, combinée à plusieurs méthodes d'évaluation reconnues (comparaison, revenu, coût de remplacement), lui permet de produire un rapport d'expertise opposable, juridiquement recevable devant l'administration fiscale, les tribunaux et les institutions financières.

Statistiques des données immobilières sur la commune de Mougins

Cette carte présente les prix au m² de l'immobilier des maisons dans la ville de Mougins et ses communes environnantes pour l'année 2025, visualisée grâce à Datamap.

Cette carte de chaleur présente les prix au m² des maisons par quartiers en 2025 à Mougins , visualisée grâce à Datamap.

La carte révèle des écarts de prix significatifs selon les secteurs de la commune :

• Le centre-ville et le Val de Mougins (en rouge foncé) : quartiers les plus onéreux, avec des prix pouvant atteindre 7264 à 8650 €/m²
• Les Colles et Saint-Basile (en rouge-rose) : secteurs haut de gamme à 6182-7264 €/m²
• Tournamy (en rose clair) : zone intermédiaire haute à 5851-6182 €/m²
• La Peyrière et secteurs périphériques (en beige-orange) : quartiers plus accessibles à 4896-5600 €/m²

Pourquoi de telles différences ?

Ces variations s'expliquent par plusieurs facteurs : proximité des commodités, prestige du secteur, vues panoramiques, standing des propriétés, calme résidentiel ou encore accès aux infrastructures (golf, écoles internationales).

Top 10 depuis 2016 des ventes les plus importantes dans la commune de Mougins

Ce tableau présente une sélection des dix transactions immobilières les plus significatives de Mougins, choisies pour leur valeur, leurs surfaces exceptionnelles et la rareté des biens concernés.
Il offre une lecture synthétique du marché premium local, mettant en évidence des propriétés d’exception, des domaines étendus et des actifs à forte valeur patrimoniale

Rappel : l’expertise immobilière ne repose pas sur des statistiques générales ou des classements automatiques, mais sur l’analyse approfondie de références comparables, étudiées individuellement.
Chaque référence doit être examinée dans son contexte propre, nature du bien, consistance bâtie, caractéristiques techniques, environnement, droits d’urbanisme, conditions de vente, afin d’en apprécier la pertinence réelle au regard du bien expertisé.
C’est cette approche qualitative et argumentée, fondée sur des faits précis et documentés, qui garantit la fiabilité et la crédibilité de l’avis de valeur.

Analyse d'une référence de comparable pour l'expertise d'une propriété d'exception à Mougins dans le cadre de l'IFI

La référence vu par DVF (demandes de valeurs foncières)

Aujourd'hui, les impôts considère cette référence à un prix de vente de 28 902 € /m².

La même référence analysée par Berthier & Associés

Identification d'une anomalie de marché

Dans le cadre de l'évaluation d'une propriété d'exception soumise à l'IFI, Berthier & Associés a identifié une transaction présentant une évolution de prix inhabituelle. La propriété située 299 avenue des Parcs à Mougins (06250) a été vendue une première fois le 29 janvier 2021 pour 1 950 000 €, puis revendue le 29 janvier 2024 pour 5 000 000 €.

Cette augmentation de 3 050 000 € en trois ans sans augmentation de la surface nous a paru étrange et a nécessité une investigation approfondie. Notre travail d'expert consiste précisément à mener une enquête pour comprendre les raisons de cette évolution de valeur.

Consultation du Diagnostic de Performance Énergétique

Nous nous sommes référés au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) existant, établi en 2023. Ce document a révélé que la surface habitable de la maison avait évolué : elle est désormais de 293 m² (et non de 173 m² !), au minimum depuis la date de réalisation du DPE, le 02/10/2023.

Le DPE est un diagnostic réglementaire réalisé par un technicien certifié qui évalue la performance énergétique d'un bien immobilier. Pour établir ce diagnostic, le technicien doit obligatoirement se rendre sur place et mesurer avec précision la surface habitable du bâtiment, conformément à l'article R.156-1 du Code de la construction et de l'habitation. Le technicien effectue un relevé physique du bien : il visite chaque pièce, prend des mesures, examine l'état du bâti et documente les caractéristiques techniques de la construction. Cette investigation terrain garantit la fiabilité des informations reportées dans le diagnostic. Au cabinet, nous sommes des experts de terrains et nous faisons confiance aux données du DPE car le technicien est une personne qui se déplace comme nous sur place et effectue des relevés directs, contrairement aux données saisies et reportées de transaction en transaction.

Consultation de l'évolution des images satellites

Nous avons ensuite effectué des recherches à partir de photos satellites disponibles sur différentes périodes. Cette analyse comparative a confirmé la réalisation de travaux substantiels entre 2021 et 2024.

Les travaux identifiés ici comprennent à minima :

• La rénovation de la piscine
• La création d'escaliers extérieurs améliorant la desserte et la lisibilité des niveaux
• L'aménagement d'une cour d'entrée structurée

Ces modifications ont contribué à améliorer l'accessibilité, la fonctionnalité et le niveau de standing de la propriété.

Mesurage du bâti

Nous avons par ailleurs mesuré la surface de la maison à l'aide de couches cartographiques satellites et du cadastre. Cette vérification a confirmé les données du DPE : la surface habitable a augmenté considérablement.

Cette triple confirmation (DPE + évolution images satellites dans le temps + mesurage logiciel) nous permet de justifier et de documenter dans notre rapport la surface retenue pour cette référence.

L'ensemble de ces investigations a permis d'établir que la propriété est une maison individuelle de plain-pied, construite en 2004 et rénovée entre 2021 et 2023, implantée sur une parcelle de 3 224 m² classée en zone UDb (secteur discontinu à faible densité). Le bien comprend une maison principale de 4 pièces ainsi que plusieurs dépendances, dans un environnement résidentiel pavillonnaire de standing.

Conclusion

Soit une différence de plus de 10 000€/m² ! Cette référence est maintenant corrigée dans la base de données Berthier & Associés et prête à être utilisée pour vos prochaines demandes d'expertises immobilières de propriétés d'exception à Mougins.

Vous l'aurez compris, cette approche vente par vente, fondée sur une investigation terrain, une vérification documentaire et une analyse technique, permet d'établir la valeur vénale réelle d'une propriété, contrairement aux approches statistiques ou automatiques du marché qui se contentent de moyennes par secteur.

Berthier & Associés, expertise immobilière depuis 1979

Berthier & Associés est un cabinet d'expertise immobilière créé en 1979, spécialisé dans l'évaluation de biens immobiliers sur l'ensemble du territoire français. Nos experts judiciaires sont agréés près les Cours d'appel et détiennent les certifications RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) et TEGoVA REV (Recognised European Valuer), garantissant le respect des normes internationales d'expertise. Cette reconnaissance nous permet d'intervenir dans le cadre de missions fiscales, judiciaires ou patrimoniales avec la rigueur méthodologique requise pour l'évaluation de propriétés d'exception.