Immobilier commercial, valeur locative, valeur vénale, valeur d’un fonds de commerce

« La valeur d’un bien c’est avant tout la valeur des droits conférés à ce bien eu égard aux droits concurrents qui s’exercent sur lui »

Franck Chanal Expert immobilier

Cette formule trouve tout son sens en matière d’immobilier commercial puisque la réglementation française confère au preneur à bail commercial un droit au renouvellement. Dès lors il y a un lien étroit entre la valeur locative de marché, qui est la contrepartie financière du bail que le propriétaire peut espérer percevoir, la valeur du fonds de commerce qui va permettre de calculer le montant de l’indemnité d’éviction dans l’hypothèse ou la propriétaire veut récupérer l’usage de ses murs commerciaux, et In-fine la valeur vénale des murs.

Vous avez subi un préjudice immobilier ? Contactez le cabinet Berthier et son équipe d’experts au 04 79 68 62 62 pour voir comment nous pouvons vous aider pour votre expertise.

• Expertise en cas de vente à soi-même ou OBO

Sur la notion de valeur locative de marché

Lors du renouvellement d’un bail commercial, la détermination de la valeur locative de marché et de celle de l’éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité constitue un enjeu majeur pour les parties, puisque ce montant va conditionner les rapports financiers (charge pour le locataire et revenu pour le propriétaire) pour une période de 9 ans. Ainsi un écart de loyer de 300€ / mois en plus ou en moins produira à terme une différence de 32 400 €.
En matière d’immobilier commercial, et plus particulièrement de boutiques la fixation du loyer est réglementée par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce.

D’une manière synthétique nous pouvons observer qu’il est largement fait appel à la notion de prix couramment pratiqués dans le voisinage. On conçoit aisément qu’il s’agit là d’une analyse des prix pratiqués sur un secteur donné.

Toutefois derrière cette analyse se cache plusieurs difficultés pratiques :

• Recueillir des éléments de loyers. Et notamment de loyers fixés « amiablement », en effet les différents observatoires existants, malgré leurs qualités, n’ont qu’une vision très parcellaire des prix pratiqués en matière de loyers commerciaux. À tire d’exemple sur l’année 2019 – moins d’une cinquantaine de décisions ont été rendu sur toute la région Rhône-Alpes. Il n’est dès lors pas réellement envisageable de ne se fier qu’à ces indicateurs statistiques. Ainsi le premier rôle de l’expert consiste à constituer une base de données de valeurs locatives. Pour ce faire il va recueillir auprès des commerçants ou des propriétaires toutes les informations concernant les baux en cours (ou ceux en vigueur à l’époque du renouvellement). L’expert immobilier va en particulier s’attacher aux clauses concernant la durée, la destination des locaux loués, la consistance juridique des locaux, le loyer, le type de révision (légale ou dite d’échelle mobile), les charges annexes.

À noter que pour ce faire, le Cabinet Berthier & Associes a constitué depuis 1979 une base de données de valeurs locatives uniques en Rhône-Alpes avec plus de 7 000 références de baux commerciaux dans des secteurs aussi variés qu’Annecy, Courchevel, Lyon, Valence, Chambéry, Val d’Isère…mais également Lescheraines, Saint-Genix-sur-Guiers, Saint Pierre d’Albigny, Bourgoin Jallieu, Vienne, …
Ce savoir-faire décliné notamment en matière judiciaire, combiné à la pertinence d’une base de données de références permet une approche très précise de la valeur dans un délai court.

• Analyser les locaux loués. Ici il convient de noter ‘importance de la notion de surface pondérée. En matière commerciale il est fait appel à la notion de m² de surface utile pondérée. Dit autrement toutes les surfaces n’auront in-fine pas le même coefficient (exemple – une réserve en sous-sol ne sera pas valorisée de la même manière que des m² de boutique).

A titre d’exemple voici un schéma illustratif

• Analyser le bail. Outre le loyer il existe en effet des clauses dites augmentatives de loyer (ex : taxe foncière). Même si la Loi Pinel limite désormais les charges transférables aux locataires, il est d’usage de prendre en compte les particularités de chaque bail pour pouvoir déterminer un prix au m² de SUP dit de marché.

• Comparer les éléments de références entre eux et en établir une synthèse. En effet une fois les opérations ci avant effectuer il est indispensable de pratiquer des correctifs sur les éléments de références entre eux. Classiquement on va corriger les « références » eux égards à plusieurs paramètres :
  • La destination des locaux, en effet un bail tout commerce aura une valeur intrinsèque supérieure à un bail dont l’activité est très limité.
  • La qualité de l’emplacement. On sait en effet que sur une même rue la qualité des emplacements peut être très différente selon le coté de la rue, l’exposition, la situation dans la rue…or les références peuvent parfois être relativement éloignées.
  • La date de conclusion du bail,
  • La conformation des lieux
  • …

Sur la notion de modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Le déplafonnement des loyers commerciaux qui est prévu par l'article L145-34 du Code de commerce, est fonction de l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé. La demande du bailleur doit être appréciée au regard de la ou des activités commerciales exercées dans les locaux loués, sans qu'il y ait lieu d'exclure de cet examen l'activité d'un sous locataire (3e Chambre civile 8 décembre 2010, pourvoi n°09-70784, BICC n°739 du 1er avril 2011 et Legifrance).

Voir aussi : 3e Civ. 7 avril 2004, pourvoi n°02-17946, Bull. 2004, III, n°71 et l'arrêt cité ;3e Civ. 30 juin 2004, pourvoi n°03-10754, Bull. 2004, III, n°138. Le bailleur est recevable à invoquer pour la première fois en cause d'appel le moyen de déplafonnement du loyer pris de ce que la durée du bail expiré avait excédé douze ans par l'effet de la tacite prolongation. (3e Chambre civile 10 novembre 2010 pourvoi n°09-16783, BICC n°737 du 1er mars 2011 et Legifrance).

Consulter aussi la note de M. Bocobza-Berlaud référencée dans la Bibliographie ci-après et 3e Civ. 30 novembre 1982, pourvoi n°81-10841, Bull. 1982, III, n°235 ; 3e Civ. 24 février 1999, pourvoi n°97-14536, Bull. 1999, III, n°45. Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur. (3 ème Chambre civile 14 septembre 2011, pourvoi n°10-30825, BICC n°753 du 15 décembre 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

Lorsque ces locaux ont été construits ou aménagés à l'effet de servir un seul type d'exploitation et qu'ils ne peuvent être affectés à un autre usage sans transformations ou importantes, ou onéreuses. On les dit monovalents (cinéma, théâtre, hôtel...), le loyer est alors fixé au regard des usages dans la branche d'activité concerné, à l'exclusion de tout plafonnement (3e Chambre civile 21 mai 2014, pourvoi n°13-12592, BICC n°809 du 15 octobre 2014 et Legifrance). Consulter la note de M. Yves Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après

Sur la notion de valeur vénale d’un fonds de commerce

Monsieur Serge Braudo – auteur du dictionnaire juridique – Conseiller honoraire à la Cour d’Appel de Versailles le défini de la sorte « Le fonds de commerce est composé d'un ensemble d'éléments concourant à constituer une unité économique dont l'objet est de nature commerciale comprenant des éléments corporels, tel que le matériel, les marchandises et les équipements, et des éléments incorporels, tels que la clientèle, l'achalandage le droit au bail et le nom commercial. Le fonds de commerce est un "meuble incorporel" au sens juridique du terme.»

Ainsi la valeur du fonds de commerce est directement lié à l’existence d’un bail (sauf exploitation directe par le propriétaire).

Il existe deux hypothèses de valorisation très distinctes :

Celle ou la valeur du fonds et du droit au bail se confondent. C’est notamment le cas dans des secteur géographiques ou la pression commerciales est forte. On observe que des enseignes, concept… peuvent parfaitement acquérir un fonds de commerce en vue, non pas d’en assurer une continuité d’activité, mais pour implanter leur propre concept. Dès lors c’est bien le droit au bail qui est acheté, les autres éléments corporels ou incorporels n’ayant que peu d’intérêts.

Celle ou la valeur du fonds et du droit au bail diffèrent fortement.

Dans ces cas-là il s’agit d’analyser de manière spécifique la valeur des éléments dits incorporels tels que la clientèle, amis également corporels (inventaire et état du matériel…). Pour ce faire le bilan de l’exploitant (Chiffre d’affaire, marge commerciale, immobilisation …) va constituer un bon indicateur.

Il est d’usage sur la base de ces éléments d’appliquer des coefficients de valorisation par rapport à chaque activité. A noter cependant que les méthodes plus modernes nous amènent à retenir des exemples concrets de ventes de fonds de commerces « comparables » pour en retenir les principaux facteurs de valorisation.

Lectures supplémentaires

• Estimation local commercial
• Expertise bâtiment industriel

Sur la valeur vénale des murs commerciaux

Comme indiqué précédemment l’un des premiers critères de l’évaluation des murs commerciaux consiste à analyser la valeur locative de marché du bien (ou le loyer telle que figurant dans le bail.) Cette somme va constituer un revenu pour le propriétaire et l’on pourra donc analyser la valeur du bien à travers une ou plusieurs méthodes de capitalisation.

La capitalisation pourra s’effectuer :

• A travers un taux déterminé par comparaison. Il s’agit d’aller rechercher des mutations de locaux commerciaux sur un secteur, les rapprocher de leurs niveaux de loyer perçus au moment de la vente pour vérifier quel était le taux normatif de rendement pour un acquéreur sur un secteur donné.
• A travers un taux théorique. Un taux de rendement est en effet la résultante de plusieurs taux qui s’additionnent,

• celui du coût de l’argent (généralement basé sur le TEC 10),
• des frais de gestion (généralement pourcentage du loyer)
• de l’amortissement du bien (en fonction de sa qualité un bien n’a pas la même durée de vie)
• d’une prime de risque, liée à l’activité, la nature des locaux, le secteur géographique…
• À travers une méthode dite des « Discounted Cash-Flow », il s’agit d’une méthode d’actualisation des flux futurs, cela consiste à intégrer dans un modèle économique l’ensemble des flux futurs liés à la possession d’un bien, et ce tant pour les recettes (loyers, refacturation de charges, refacturation d’impôts…) que pour les dépenses (charges, entretien, impôts, vacance locative, frais de gestion, assurances…). L’analyse de ces dépenses, couplée à une valorisation future probable du bien permet avec un « Taux de Rendement Interne » cible de déterminer la valeur d’un actif. A noter cependant que cette méthode très technique ne présente en réalité de l’intérêt que si l’on maitrise parfaitement les paramètres de charges/recettes cités ci-dessus. Cela exclu donc par essence les biens ou l’on ne maitrise pas/peu ces éléments et donc :les biens en copropriété, les biens anciens, les biens loués à des locataires ne présentant pas de gages de pérennités sur le long terme…

Une deuxième approche consiste à procéder à une analyse avec une méthode de comparaison. C’est-à-dire par référence aux locaux commerciaux vendus sur un secteur. A noter qu’il faut cependant être vigilent sur la stricte prise en compte d’un prix au m² car plusieurs facteurs influent énormément sur ce point :

• La surface pondérée des locaux
• La valeur locative de marché et le loyer réellement payé par le locataire
• La situation exacte du local par rapport aux comparables.

Différentes méthodes d’estimation financière existent et de nombreux facteurs viennent impacter, à la hausse ou à la baisse, la valeur du fonds de commerce.

Vous avez subi un préjudice immobilier ? Contactez le cabinet Berthier et son équipe d’experts au 04 79 68 62 62 pour voir comment nous pouvons vous aider pour votre expertise.