Expertise immobilière et valorisation pour financement bancaire
Lors d’opération de financement les partenaires financiers ont besoin d’appuyer leur décision sur une expertise. Dans le cadre du financement d'un bien ou de prise de garantie (hypothèques), les banques ont besoin de s'assurer de la valeur du bien donné en garantie par la valorisation d'un expert immobilier indépendant.
Vous souhaitez financer votre investissement immobilier, et avez besoin d'une expertise pour valoriser votre bien pour les établissements bancaires, contactez le cabinet Berthier, ou ses experts immobiliers au 04 79 68 62 62 pour analyser avec fiabilité la valeur de vos biens.
Très commune en droit Anglo-saxon l’expertise est un passage obligé avant l’acquisition d’un bien. Depuis plus d’une dizaine d’années le cabinet accompagne des investisseurs dans le cadre de « Due Diligence ». Dans ce contexte le rôle de l’expert consiste s’assurer que la réalité juridique corresponde à la réalité du terrain. Classiquement réalisée en matière hôtelière l’expertise va rassurer les investisseurs et banquiers sur :
- La nature des droits détenus (pleine propriété, bail emphytéotique…)
- La concurrence d’autres droits (servitudes de droits privés ou publics, baux commerciaux, convention article 42…)
- La qualité technique du bâtiment, état général, surface, inspections périodiques…
- Les surfaces « commercialisables » avec l’analyse des surfaces privatives ou communes, locaux d’exploitation… À réaliser dans le cadre d’opération de découpes immobilières.
- Les prix pratiqués couramment pratiqués dans le cadre de locaux loués
- La valeur vénale des actifs sur le marché…
De la plus simple des approches qui consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien, à la plus complexe qui consiste à intégrer un pool dans le cadre de « Due Diligence » le cabinet est en mesure d’apporter des réponses à des problématiques très diverses.
À noter que ces expertises sont très fréquentes notamment lors d'opérations dites de "sales and lease-back" ou supérieures à certains seuils décisionnels.
Lors de l'achat d'une propriété ou du refinancement d'un prêt existant, votre prêteur demandera souvent une évaluation bancaire afin de s'assurer qu'il prête de façon responsable ; il doit s'assurer qu'il ne prête pas au-delà de la valeur recouvrable de la propriété. Mais les propriétaires font souvent l'erreur de supposer que l'évaluation d'une banque est la même que celle du marché - et peuvent être choqués lorsqu'un chiffre auquel ils ne s'attendaient pas revient de la part de leur prêteur. Pour aider à dissiper cette confusion, décomposons les différences.
Une évaluation bancaire est un outil de contrôle interne qui reflète ce qu'une banque peut raisonnablement s'attendre à récupérer ses pertes si elle doit prendre possession du bien et le vendre dans des circonstances où les emprunteurs ne peuvent plus se permettre de rembourser leur dette. C'est pourquoi une évaluation bancaire est souvent inférieure à une évaluation de marché. Ce type d'évaluation peut être demandé par le prêteur ou par un courtier en hypothèques.
D'autre part, l'évaluation du marché sert de guide pour estimer la valeur d'une propriété sur le marché immobilier - c.-à-d. ce à quoi quelqu'un peut acheter la propriété lors d'une vente aux enchères ou d'une vente privée, etc. Cette valeur est généralement plus élevée que celle d'une évaluation bancaire. Ce type d'évaluation de la propriété peut être demandé par un acheteur, un vendeur ou un prêteur.
Outre la valeur vénale :
Nous ferons observer qu'outre la valeur vénale, il est généralement utile de déterminer de manière complémentaire :
- la valeur à assurer
- la valeur en cas de vente forcée
- le délai moyen de vente sur le secteur.
Comment les valorisations sont-elles effectuées ?
Maintenant que nous connaissons la différence entre ces deux types de valorisation, voyons comment elles peuvent être réalisées.
L'expert immobilier détermine la valeur
Si votre maison est ou sera hypothéquée, votre prêteur devra presque certainement la valoriser. Une valorisation complète consiste en une inspection complète des lieux, y compris des mesures des surfaces internes et externes. Lorsque vous faites une demande de prêt au logement, votre prêteur / courtier enverra un expert indépendant choisi parmi un panel pour inspecter et déterminer la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter.
Une valorisation complète
Pour une évaluation abrégée complète, l'expert désigné inspectera l'ensemble des lieux - à l'intérieur comme à l'extérieur. La partie externe de la valorisation comprend une valorisation du terrain - sa taille, sa forme et son zonage potentiel pour le développement. La partie interne de la valorisation tient alors compte des éléments qui composent l'intérieur de la propriété, c'est-à-dire le nombre de chambres à coucher, le nombre de salles de bains, l'âge du bâtiment, son agencement, le plan, etc.
Valorisation pour financement
L'expert immobilier indépendant va expertiser la valeur du bien donné en garantie dans le cadre d'une hypothèque dans le cadre du financement de ce bien.
L'avis technique permet notamment de vérifier si le bien en vue est exempt de désordres, malfaçons ou sinistres.
L'avis économique permet entre autres de s'assurer que le prix de vente correspond bien à la véritable valeur du bien : l'expert sécurise la décision d'achat et conforte la banque pour accorder un prêt.
L'expert évalue régulièrement des parts de SCI, des valeurs de société, etc… dans le cadre notamment de cession d'entreprises et d'évaluation dans un cadre réglementaire, ou contentieux avec l'administration fiscale.