La détermination de la valeur locative d'un local commercial à usage spécifique constitue un exercice d'expertise immobilière particulièrement technique, nécessitant une analyse rigoureuse des caractéristiques intrinsèques du bien ainsi que de son environnement urbain et économique. La décision rendue par le Tribunal judiciaire de Lyon illustre parfaitement la démarche méthodologique suivie par les juridictions pour fixer la valeur locative d'un établissement de formation, dans le cadre d'une procédure contentieuse. Cette décision judiciaire offre un exemple concret d'évaluation immobilière d'un local tertiaire en contexte urbain.
Lyon
Lyon est une métropole économique et universitaire majeure en France. La ville concentre des infrastructures de transport nationales et internationales, un tissu économique diversifié et une population importante, éléments qui influencent de manière significative les paramètres de commercialité et de valeur locative des locaux situés sur son territoire.
Dans l’analyse de valeur locative, la lecture du contexte local — attractivité économique, accessibilité, concentration d’activités, et densité de population — est essentielle pour apprécier la commercialité d’un local et le niveau des loyers applicables.
Données socio-économiques synthétiques (extraites des éléments de contexte)
| Indicateur | Valeur | Source / précision |
|---|---|---|
| Population ville-centre (1er janv. 2024) | 520 774 habitants | Chiffre population municipale (référence au 1er janvier 2024) |
| Unité urbaine | 1 715 750 habitants | Grande agglomération (données agrégées) |
| Aire d'attraction | 2 327 561 habitants | Zone d'influence régionale |
| Population métropole de Lyon (2022) | 1 433 613 habitants | Métropole (rassemblement de communes) |
| 7ᵉ arrondissement (population 2022) | 87 491 habitants | Densité : 8 973,4 hab./km² |
Ces éléments socio-économiques constituent le cadre général dans lequel s’apprécient la commercialité et les risques d’exploitation. Ils sont, pour l’expert, des facteurs d’ajustement indispensables lors de l’évaluation et de la confrontation des loyers comparables.
Cette carte présente l'évolution du marché immobilier pour les locaux industriels, commerciaux ou assimilés dans la ville de Lyon, réalisée grâce à Datamap, un outil de cartographie de données.
Cette carte de chaleur présente les prix au m² des biens immobiliers (locaux commerciaux, industriels ou assimilés) en 2024 à Lyon , visualisée grâce à Datamap.
Le quartier — Lyon 7ᵉ (Gerland, avenue Leclerc)
Le 7ᵉ arrondissement de Lyon, notamment le secteur de Gerland et l’avenue Leclerc, est un territoire caractérisé par une mixité d’usages (activités tertiaires, enseignement, équipements, etc.). La proximité de voies structurantes et d’équipements publics influence la valeur locative des locaux à usage commercial ou d’enseignement.
Avenue Leclerc — situation et caractéristiques
L’avenue Leclerc est un axe rive gauche du Rhône, prolongeant le quai Claude Bernard et se prolongeant ensuite par d’autres avenues structurantes. Les caractéristiques urbaines (accessibilité, visibilité, typologie des immeubles) sont prises en compte par l’expert au titre des facteurs de commercialité.
Photo de la Avenue Leclerc à Lyon
Exemple de valeur locative fixée par le juge pour un établissement de formation
L’exemple analysé ici reproduit, dans un souci pédagogique et professionnel, les éléments factuels et la solution retenue par le Tribunal judiciaire de Lyon dans une affaire relative à un établissement de formation situé avenue Leclerc (Lyon 7ᵉ). Les éléments ci-dessous sont présentés de façon synthétique pour permettre une lecture claire des facteurs déterminants retenus par l’expert et par le juge.
Résumé factuel et juridique
| Rubrique | Données |
|---|---|
| Référence dossier | TJ Lyon, 23 février 2024 — RG n° 19/00045 |
| Parties | SCI Seine et Rhône (bailleur) c/ SAS Institut supérieur d’optométrie de Lyon (preneur) |
| Activité du local | Usage exclusif d’établissement de formation et activités connexes dans le domaine de la santé (optique, audioprothèse, kinésithérapie, etc.) |
| Consistance (principale) | Rez-de-chaussée : locaux d’enseignement (salles de cours, amphithéâtre, cafétaria, bureaux, locaux techniques) ≈ 1 200 m² ; Premier étage : local d’environ 500 m² (9 salles de cours, dont 2 sans fenêtres) ; Sous-sol : ateliers, cave non aménagée, réserves non exploitables ; Parkings : 5 places situées en cour. |
| Position de l’expert | Le local n’est pas monovalent : il peut, sans transformations majeures, accueillir des usages de bureaux, services administratifs ou activités associatives. L’expert a écarté l’application de la règle de plafonnement du loyer. |
| Décision du tribunal | Loyer fixé pour le bail renouvelé : 195 494 € HT et HC par an (au 1er juillet 2019). |
Interprétation technique — calculs indicatifs
À titre d’illustration, si l’on retient comme surface utile principale la somme des surfaces du rez-de-chaussée et du premier étage (≈ 1 200 m² + 500 m² = 1 700 m²), la valeur locative annuelle fixée par le juge conduit à un ordre de grandeur indicatif.
| Indicateur | Calcul | Résultat (approx.) |
|---|---|---|
| Loyer annuel retenu par le juge | — | 195 494 € HT/HC/an |
| Surface prise en compte (ex. surfaces RDC + 1er) | 1 200 m² + 500 m² | 1 700 m² |
| Impliqué — €/m²/an | 195 494 ÷ 1 700 | ≈ 115,00 € HT/m²/an |
| Impliqué — €/m²/mois | 115,00 ÷ 12 | ≈ 9,58 € HT/m²/mois |
Ces calculs sont indicatifs et servent uniquement à donner une lisibilité chiffrée de la décision. Ils ne sauraient remplacer une expertise complète prenant en compte :
- les surfaces exactes réelles (surfaces utiles selon le bail) ;
- la distinction des surfaces exploitables ou non (caves, circulations, locaux techniques) ;
- l’impact des parkings et annexes sur la valeur locative ;
- les charges spécifiques et les clauses locatives (répartition, entretien, travaux) ;
- les loyers comparables pertinents et actualisés ;
- la période de référence retenue par le juge (ici : période de référence mentionnée dans la décision).
Points juridiques et méthodologiques retenus
La décision met en lumière plusieurs points méthodologiques importants pour toute expertise immobilière d’un local commercial :
- Qualification d'usage / monovalence : un élément déterminant. Lorsque le local n’est pas monovalent (capacité d’accueillir d’autres usages sans transformations lourdes), la commercialité est élargie et la règle de plafonnement peut être écartée.
- Consistance technique : les surfaces réellement exploitables, la présence ou l’absence d’éclairement naturel, l’accessibilité et les équipements (sanitaires, chaufferie, locaux techniques) jouent un rôle offensif dans l’évaluation.
- Comparaison et fourchettes : l’expert confronte des loyers de référence et peut proposer des fourchettes. Le juge apprécie la pertinence et la robustesse des comparables produits.
- Temporalité : la période de référence retenue pour la fixation du loyer (ici : période visée par le jugement) conditionne la valeur retenue : conjoncture locative et indices sont pris en considération.
- Répartition des obligations : les obligations contractuelles (charges, réparations, travaux) affectent le montant net de la valeur locative.
Synthèse des éléments de la décision
| Elément | Observations / consistance |
|---|---|
| Nature du local | Établissement de formation (activités de santé/enseignement) |
| Surface utile principale | ≈ 1 700 m² (RDC 1 200 m² + 1er 500 m²) — surface indicative |
| Parking | 5 places en cour |
| Position de l’expert | Local non monovalent — possibilité d’usage bureau/associatif sans gros travaux |
| Application du plafonnement | Écartée par l’expert et retenue implicitement par le juge |
| Décision (loyer de renouvellement) | 195 494 € HT et HC/an (au 1er juillet 2019) |
| Impliqué (€/m²/an — indicatif) | ≈ 115 € HT/m²/an (calcul indicatif sur 1 700 m²) |
| Remarque | Les calculs sont indicatifs ; la valeur juridique s’apprécie sur la base des surfaces effectives et des clauses du bail. |
Conclusion — rôle de l’expert et portée pratique
L’exemple étudié illustre la fonction technique et juridique de l’expert dans la détermination d’une valeur locative : analyser la consistance du bien, qualifier l’usage, confronter des comparables pertinents et produire des calculs transparents, afin d’éclairer le juge ou les parties lors d’une négociation. Une expertise immobilière d’un local commercial doit concilier des approches techniques (surfaces, équipements), économiques (comparables, fourchettes) et juridiques (clauses contractuelles, règles de plafonnement) pour aboutir à une appréciation robuste et défendable.
Pour les praticiens (bailleurs, preneurs, conseils) et pour les juridictions, l’exemple rappelle l’importance d’un dossier d’expertise complet et argumenté. La précision des surfaces, la qualification de l’usage (monovalent ou non) et la pertinence des comparables sont des éléments déterminants pour la fixation d’un loyer de renouvellement.
Le cabinet Berthier & Associés, fondé en 1979, est spécialisé en évaluation immobilière, avec des experts agréés près des cours d’appel, certifiés RICS et TEGOVA REV. Nous intervenons sur toute la France pour des missions d’expertise de valeur locative de locaux commerciaux, d’indemnité d’éviction ou d’occupation. Nos honoraires pour une expertise de valeur locative d’un établissement de formation situé à Lyon, Avenue Leclerc s'établissent généralement entre 1 500 € HT et 2 000 € HT.
Pour toute demande d’expertise ou d’accompagnement, contactez notre équipe d’experts immobiliers.
