Repères – Bail commercial – Renouvellement – Valeur locative – Hôtel-restaurant – Polyvalence – Facteurs locaux de commercialité – Cannes – 06150
Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 11e chambre A, 17 janvier 2017, n° 15/18089
La Cour d'appel d'Aix-en-Provence a rendu le 17 janvier 2017 un arrêt particulièrement instructif en matière de fixation du loyer des baux commerciaux d'établissements hôteliers, infirmant partiellement le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 4 août 2015. Cette décision, opposant les consorts D. à la SARL BLEU RIVAGE, développe une analyse approfondie de la qualification polyvalente des locaux d'hôtel-restaurant et précise des points techniques importants relatifs à l'évolution des facteurs locaux de commercialité dans les zones touristiques de prestige.
L'affaire concernait l’expertise immobilière d’un hôtel-restaurant situés en bordure de la Croisette à Cannes, avec un bail commercial conclu initialement le 31 juillet 1959 et renouvelé le 14 février 2002, moyennant un loyer annuel de 33 538,78 euros. Les bailleurs avaient signifié un congé avec offre de renouvellement le 19 mars 2009, proposant un loyer déplafonné de 500 000 euros par an. Le tribunal de première instance avait fixé le loyer renouvelé à 46 135,07 euros annuels en retenant le caractère polyvalent mais en excluant toute modification significative des facteurs locaux de commercialité. Les bailleurs contestaient cette décision en réclamant une fixation entre 375 700 euros et 667 000 euros selon leurs demandes subsidiaires.
1 – Sur la qualification polyvalente des locaux et la dissociation des activités
L'arrêt développe une analyse particulièrement éclairante concernant la caractérisation de la polyvalence des locaux d'hôtel-restaurant. La Cour précise d'emblée que « les lieux loués sont situés en léger retrait de la Croisette, face à la mer » et sont « implantés dans une ancienne villa bourgeoise, style hôtel particulier, construite sur une parcelle de plus de 1 000 m² et modifiée pour comporter 2 bâtiments ». Elle décrit minutieusement la configuration : « le bâtiment principal, en façade de la Croisette, élevé de 2 étages sur rez-de-chaussée surélevé où se trouve exploité l'Hôtel 3 étoiles de 19 chambres ainsi qu'un premier restaurant en façade de la croisette dans le prolongement horizontal de l'hôtel au 1er étage avec une entrée distincte par un escalier extérieur ».
La Cour écarte l'argument du preneur fondé sur un prétendu accord antérieur sur le caractère monovalent : « Aucun de ces documents tel que produits en cause d'appel n'établit que le caractère monovalent ait été spécifiquement reconnu par les deux parties et le contrat de renouvellement du 14 février 2002 ne convient aucune précision sur ce point ». Elle constate que « il ne peut être tiré argument d'un accord antérieur non équivoque sur le caractère monovalent et/ou définitivement admis des locaux ».
L'analyse de la polyvalence se fonde sur l'évolution de l'exploitation : « En tout état de cause à compter de 2006/2007, il s'avère que le preneur a donné en gérance libre à des tiers les 2 restaurants, indépendants des lieux loués, moyennant des redevances importantes ». La Cour précise que « si le mode de gestion du preneur ne constitue pas à lui seul un élément déterminant de la polyvalence des locaux, il n'en résulte pas moins qu'en l'espèce et à partir de cette date ont été clairement dissociées les activités, hôtel et restaurants ».
La démonstration de la polyvalence repose sur plusieurs critères cumulatifs : « la configuration des lieux permettait aux 2 activités d'être exploitées séparément, tant matériellement qu'économiquement et ont été exercées par 2 entités juridiquement indépendantes, avec des horaires, des accès aux locaux distincts et des clientèles différentes ». La Cour relève que « les restaurants bénéficient de deux entrées indépendantes de l'hôtel depuis la [...] par un escalier extérieur donnant directement sur la salle de restaurant de l'étage et par un petit portail de la cour exploité en restaurant d'été à l'usage de la clientèle du restaurant ».
L'arrêt développe une analyse détaillée de l'indépendance fonctionnelle : « L'escalier extérieur et visible de la croisette sur lequel sont affichés les menus du restaurant reste en toute hypothèse une entrée indépendante du restaurant principal qui attirent directement les estivants se promenant sur la croisette pour y déjeuner ou y dîner sans être clients de l'hotel situé en retrait ». La Cour note que le restaurant « ouvert toute l'année, a été modernisé, et s'adresse depuis 2009 en soirée à une clientèle distincte de l'hôtel jeune et branchée en lui offrant des événements festifs, apéritifs chics, musicaux et soirées à thème ».
La séparation des équipements constitue un élément déterminant : « Il résulte des plans produits au rapport judiciaire qu'il existe des sanitaires pour chacune des activités avec lavabos à usage exclusif du restaurant et que la cuisine sert uniquement au restaurant, en étant intégralement englobée dans sa surface pondérée ». Cette solution illustre l'importance de l'analyse concrète de l'exploitation et de la configuration des lieux pour caractériser la polyvalence.
2 – Sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité et la méthode d'évaluation différenciée
L'arrêt développe une analyse particulièrement intéressante de l'évolution des facteurs locaux de commercialité dans une zone touristique de prestige. La Cour rappelle que « toute modification notable de l'un de ces éléments justifie le calcul du nouveau loyer selon la valeur locative et lorsqu'elle concerne les facteurs locaux de commercialité doit être en relation certaine et directe avec l'activité réellement exercée dans le local ». Elle précise que « la période de référence pour l'appréciation des modifications se situe en l'espèce du 1er octobre 2000 au 30 septembre 2009 ».
La Cour identifie plusieurs facteurs d'évolution positive. Concernant l'environnement commercial immédiat, elle relève que « en 2007-2008 l'ouverture de la galerie 65 Croisette sur 1800m² en lieu et place d'une esplanade vide constituée de 8 boutiques de luxe représentant 1800m² de surfaces de vente et située à moins de 100 mètres des lieux loués est de nature à drainer une clientèle qui peut profiter notamment des restaurants qui bénéficient d'une situation exceptionnelle sur la croisette ». Elle note que « les locaux loués étant situés sur le parcours désormais qualifié 'de faubourg saint honoré de la méditerranée' depuis cette création ».
L'analyse du tourisme de croisière constitue un point particulièrement développé : « L'augmentation des croisièristes dont le nombre a explosé sur la décennie concernée, représentant 100 000 croisièristes en 2001 pour s'élever jusqu'à 288 000 en 2009 et dont tous ne relèvent pas de croisières low cost mais également de bateaux toujours plus luxueux, est également susceptible de drainer une clientèle pour le restaurant ». La Cour précise que « le directeur du port estime qu'environ 50% des participants restent à Cannes visitent la ville et y déjeunent et le président de la CCI rapporte qu'un touriste sur cinq qui vient sur la cote d'azur y retourne en séjour plus long dans les dix huit mois ».
Le tourisme d'affaires constitue également un facteur déterminant : « L'évolution du tourisme d'affaire, du festival international du film, des manifestations et salons professionnels sur la période référencée draine principalement d'octobre à mai une population de congressistes qui a augmenté selon les chiffres communiqués par le palais des festivals et des congrès qui a lui seul a comptabilisé une évolution positive de plus de 59% entre 2000 et 2009 ».
La Cour écarte l'argument du preneur fondé sur la baisse de son chiffre d'affaires : « Les résultats d'exploitation du seul hôtel beau rivage, sans tenir compte du chiffre d'affaires de la S.A.R.L. gérant les restaurants qui se sont développés au détriment de l'hôtel, ne sont pas opérants pour contrebalancer la réalité des facteurs favorables de commercialité sur l'ensemble des lieux loués ». Elle précise que « l'attestation de l'expert comptable chiffrant la baisse du chiffre d'affaires de l'hôtel de 339 181,25euros en 2006/ 2007 par rapport à 153 543euros en 2011/2012 n'est pas probant, la seconde branche de la comparaison se situant hors période de référence ».
Concernant la méthode d'évaluation, la Cour valide l'approche différenciée de l’expert immobilier de Nice : « Les activités de l'établissement étant distinctes, la méthode de calcul de l'expert se référant pour l'hôtel à la méthode hotelière au coefficient de fréquentation et pour les restaurants la valeur locative de comparaison n'apparaît pas critiquable ». Pour l'hôtel, elle confirme le calcul de la recette théorique basé sur « le prix affiché des chambres » avec « un coefficient d'occupation moyen distiguant basse moyenne et haute saison et retenu un taux de rendement correspondant à un hôtel 3 étoiles de 14% compte tenu de sa situation géographique exceptionnelle face à la mer ».
La Cour précise que le choix d'affectation du preneur est sans incidence sur l'évaluation : « Il n'y a pas lieu de minorer ce chiffre en retirant la chambre n°1 de ce calcul au motif qu'elle ne serait pas exploitée mais utilisée comme réserve à linge. Le choix du locataire à cet égard est sans incidence sur l'affectation de cette chambre qui doit être retenue ». Pour les restaurants, elle valide la valeur locative de 750 euros/m² retenue par l'expert et les coefficients de pondération appliqués.
L'arrêt aboutit à une fixation du loyer à 200 400 euros hors charges et hors taxes, soit une augmentation considérable par rapport aux 46 135,07 euros fixés en première instance, illustrant les méthodologies applicables dans le cas d’espèce (polyvaalence) et l'impact déterminant de la reconnaissance de l'évolution des facteurs locaux de commercialité sur la valeur locative des baux commerciaux en zone touristique de prestige. Il précise par ailleurs que le choix d’affectation de l’exploitant est sans incidence sur l’évaluation.
