La fixation de la valeur locative d'un bien commercial constitue une mission d'expertise immobilière d'un local commercial nécessitant une analyse méthodique des facteurs de commercialité et des caractéristiques physiques du bien. La décision rendue par le Tribunal judiciaire d'Annecy le 16 mai 2024 concernant un local exploité en crêperie aux 37 et 41 rue Carnot illustre la démarche d'évaluation mise en œuvre par les juridictions pour déterminer le loyer de renouvellement d'un bail commercial.
Annecy
Positionnement Géographique
Annecy, préfecture de la Haute-Savoie en région Auvergne-Rhône-Alpes, s'inscrit dans le sillon alpin en alignement avec Genève, Chambéry, Grenoble et Valence. La fusion communale de 2017 avec Annecy-le-Vieux, Cran-Gevrier, Meythet, Pringy et Seynod a hissé la ville au 28ᵉ rang des communes françaises, élargissant considérablement son bassin de population.
Le territoire annécien présente une configuration géographique singulière, la ville s'encastrant dans la cluse formée entre la montagne du Semnoz et le mont Veyrier, au bord du lac d'Annecy.
| Critère | Caractéristique |
|---|---|
| Statut | Préfecture de Haute-Savoie |
| Rang démographique | 28ᵉ ville française (post-fusion 2017) |
| Attractivité touristique | 200 000 visiteurs/an |
| Positionnement | Sillon alpin, proximité Genève |
Cette carte présente l'évolution du marché immobilier pour les locaux industriels, commerciaux ou assimilés dans la ville d'Annecy, réalisée grâce à Datamap, un outil de cartographie de données.
Cette carte de chaleur présente les prix au m² des biens immobiliers (locaux commerciaux, industriels ou assimilés) en 2024 à Annecy , visualisée grâce à Datamap.
La Rue Carnot : Artère Commerciale de Premier Ordre
Caractéristiques de l'Emplacement
La rue Carnot constitue l'artère commerciale la plus renommée d'Annecy. L'expertise judiciaire a qualifié la situation du local de "très bonne", soulignant plusieurs facteurs déterminants pour l'expertise immobilière d'un local commercial :
- Absence de vacance commerciale : Aucun local vacant dans la rue, témoignant d'une forte demande ;
- Densité commerciale élevée : 13 restaurants recensés dans la même rue ;
- Principale artère commerciale : Positionnement optimal au cœur du centre-ville historique ;
- Visibilité exceptionnelle : Emplacement idéal avec possibilité de terrasse extérieure.
Évolution des Facteurs de Commercialité
L'expert immobilier agréé à Annecy désigné par le tribunal a constaté une évolution contrastée des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer :
Facteurs positifs :
- Augmentation significative de la population, notamment en centre-ville
- Évolution démographique favorable au commerce de centre-ville
- Maintien d'une demande forte pour les emplacements de la rue Carnot
Facteurs négatifs :
- Baisse générale de la fréquentation des commerces de centre-ville
- Modification du comportement des consommateurs
Photos de la Rue Carnot
Le Local Commercial : Caractéristiques et Consistance
Consistance des Lieux
Le local commercial faisant l'objet de la procédure présente une configuration particulière, s'étendant sur deux lots distincts :
- Lot n° 38 : 239 m²
- Lot n° 210 : 136 m²
- Surface totale : 375 m²
Cette surface importante, adaptée à une activité de restauration de type crêperie, permet une exploitation à grande échelle dans un emplacement de premier ordre. La possibilité d'installation d'une terrasse extérieure à la belle saison constitue un atout supplémentaire pour ce type d'activité, particulièrement valorisé dans un contexte touristique.
Destination et Activité
Le bail commercial autorise l'exploitation d'un local commercial à usage de crêperie. Cette destination spécifique s'inscrit dans la typologie de la restauration traditionnelle, particulièrement adaptée au contexte touristique annécien et à la clientèle locale. La crêperie répond à une demande diversifiée, tant pour les déjeuners que pour les dîners, avec une possibilité d'extension saisonnière en terrasse.
| Critère | Valeur |
|---|---|
| Surface totale | 375 m² (lot 38: 239 m² + lot 210: 136 m²) |
| Destination | Local commercial à usage de crêperie |
| Emplacement | 37 et 41 rue Carnot (artère principale) |
| Visibilité | Très bonne (vitrine sur rue commerçante) |
| Atouts spécifiques | Terrasse extérieure possible |
La Décision Judiciaire : Fixation de la Valeur Locative
Valeur Locative Déterminée
Au terme de son analyse comparative du marché locatif de la rue Carnot, l'expert a déterminé une valeur locative moyenne de 516 € HT/m²/an, confirmée par la cour. Cette valeur unitaire, significativement élevée, reflète la qualité exceptionnelle de l'emplacement dans l'artère commerciale la plus prisée d'Annecy.
Cette valeur de 516 € HT/m²/an place la rue Carnot parmi les emplacements commerciaux les plus valorisés du centre-ville d'Annecy, justifiée par l'absence de vacance commerciale, la forte densité de commerces et la demande locative soutenue.
Loyer de Renouvellement et Lissage
Le tribunal a fixé le loyer de renouvellement au 1er juin 2018 à 33 496 € HT et HC par an. Compte tenu de l'écart entre le loyer antérieur et la valeur locative nouvellement déterminée, le tribunal a appliqué un mécanisme de lissage progressif, limitant l'augmentation à 10 % maximum par an.
Évolution Progressive du Loyer
- 1er juin 2018 : 33 496 € HT/HC/an (loyer de base)
- 1er juin 2019 : 36 845,60 € HT/HC/an (+10%)
- 1er juin 2020 : 40 530,16 € HT/HC/an (+10%)
- 1er juin 2021 : 44 583,17 € HT/HC/an (+10%)
- À compter du 1er juin 2022 : 46 000 € HT/HC/an (loyer définitif)
Le loyer définitif de 46 000 € HT par an, soit 3 833 € HT par mois, a été atteint au 1er juin 2022 après quatre années de progression encadrée. Ce mécanisme de lissage permet d'atténuer l'impact financier pour le preneur tout en garantissant au bailleur une valorisation progressive conforme au marché.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Valeur locative unitaire | 516 € HT/m²/an |
| Surface totale | 375 m² |
| Loyer initial (01/06/2018) | 33 496 € HT/HC/an |
| Loyer définitif (01/06/2022) | 46 000 € HT/HC/an |
| Loyer mensuel définitif | 3 833 € HT/mois |
| Augmentation totale | +37,3% sur 4 ans |
| Mécanisme appliqué | Lissage progressif (+10%/an) |
Enseignements pour l’Expertise Immobilière
Critères de Valorisation
Cette décision met en évidence plusieurs facteurs déterminants pour l'expertise immobilière d'un local commercial :
- Qualité de l'emplacement : La rue Carnot, artère principale d'Annecy, justifie une valeur unitaire de 516 €/m²/an, significativement supérieure aux emplacements secondaires
- Absence de vacance : Indicateur majeur de la tension du marché locatif et de l'attractivité de la zone
- Densité commerciale : La concentration de 13 restaurants témoigne de la viabilité du secteur restauration
- Évolution démographique : L'augmentation de la population constitue un facteur positif compensant partiellement la baisse de fréquentation
Déplafonnement et Lissage
Le cas illustre parfaitement l'articulation entre deux mécanismes du droit des baux commerciaux :
- Le déplafonnement : Justifié par l'évolution notable des facteurs de commercialité, il permet de fixer le loyer à la valeur locative réelle
- Le lissage progressif : Limitant l'augmentation à 10% par an pour protéger le preneur
Cette double protection assure un équilibre entre la juste rémunération du bailleur et la préservation de l'activité commerciale du preneur.
Fourchettes Indicatives à Annecy
| Zone | Fourchette (€ HT/m²/an) |
|---|---|
| Rue Carnot (artère principale) | 450 - 550 € |
| Centre-ville piétonnier | 350 - 500 € |
| Centre-ville secondaire | 250 - 400 € |
Conclusion
L'analyse de la décision du Tribunal judiciaire d'Annecy du 16 mai 2024 illustre la méthodologie rigoureuse appliquée dans le cadre d'une expertise immobilière d'un local commercial. La fixation d'une valeur locative de 516 € HT/m²/an pour ce local de crêperie situé rue Carnot reflète la qualité exceptionnelle de cet emplacement, artère commerciale la plus prisée d'Annecy.
Le cabinet Berthier & Associés, fondé en 1979, est spécialisé en évaluation immobilière, avec des experts agréés près des cours d’appel, certifiés RICS et TEGOVA REV. Nous intervenons sur toute la France pour des missions d’expertise de valeur locative de locaux commerciaux, d’indemnité d’éviction ou d’occupation.
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