L’estimation de la valeur locative d’un bien à usage commercial constitue une opération d’expertise immobilière nécessitant une connaissance approfondie du marché immobilier ainsi qu’une parfaite maîtrise du cadre juridique encadrant les baux commerciaux. L'arrêt prononcé par le Tribunal judiciaire d'Annecy en date du 29 avril 2019 portant sur un établissement de restauration au 23 rue Sommeiller constitue une illustration remarquable de la démarche d'évaluation déployée par les juridictions lorsqu'elles sont amenées à statuer sur le montant du loyer applicable lors du renouvellement d'un bail commercial.
Annecy, Préfecture de la Haute-Savoie
Positionnement Géographique et Administratif
Annecy, préfecture du département de la Haute-Savoie en région Auvergne-Rhône-Alpes, s'inscrit dans le sillon alpin, en alignement stratégique avec les principales métropoles régionales que sont Genève, Chambéry, Grenoble et Valence. Cette position constitue un facteur déterminant dans l'analyse de la valeur locative des biens commerciaux, l'expertise immobilière d'un local commercial devant nécessairement intégrer le positionnement de la commune dans son aire d'influence économique.
La fusion communale intervenue en 2017 avec les communes d'Annecy-le-Vieux, Cran-Gevrier, Meythet, Pringy et Seynod a profondément reconfiguré le territoire communal, hissant Annecy au rang de 28ᵉ ville française en termes démographiques. Cette restructuration administrative constitue un élément factuel d'appréciation des facteurs locaux de commercialité;
Caractéristiques Géographiques et Urbanistiques
- Le secteur nord et sud-ouest : plaine fortement urbanisée concentrant la majorité des équipements et des activités commerciales, encadrée à l'est par la colline d'Annecy-le-Vieux et à l'ouest par la dépression occupée par le Fier ;
- Le secteur sud-est : occupé par la montagne du Semnoz, essentiellement forestier et peu aménagé, à l'exception de son extrémité nord
| Critère | Caractéristique | Impact sur la Valeur Locative |
|---|---|---|
| Statut administratif | Préfecture de la Haute-Savoie | Concentration des services publics et flux professionnels |
| Rang démographique | 28ᵉ ville française (post-fusion 2017) | Élargissement du bassin de chalandise |
| Positionnement géographique | Sillon alpin (Genève-Valence) | Attractivité interrégionale et transfrontalière |
| Attractivité touristique | 200 000 visiteurs annuels (événements majeurs) | Saisonnalité et diversification de la clientèle |
| Tissu économique | Sièges sociaux d'entreprises industrielles | Stabilité économique et clientèle professionnelle |
Cette carte présente l'évolution du marché immobilier pour les locaux industriels, commerciaux ou assimilés dans la ville d'Annecy, réalisée grâce à Datamap, un outil de cartographie de données.
Cette carte de chaleur présente les prix au m² des biens immobiliers (locaux commerciaux, industriels ou assimilés) en 2024 à Annecy , visualisée grâce à Datamap.
Analyse de la Rue Sommeiller : Positionnement Commercial
Localisation et Caractéristiques de la Voie
La rue Sommeiller se situe en bordure nord de la zone commerciale du centre-ville piétonnier d'Annecy, constituant ainsi une artère de transition entre le cœur historique et les quartiers périphériques. Cette position particulière influe directement sur le profil de la clientèle et, par voie de conséquence, sur la valeur locative des locaux commerciaux qui y sont implantés.
Photos de la Rue Sommeiller
L'expertise immobilière d'un local commercial situé dans cette rue doit prendre en considération plusieurs paramètres spécifiques :
- La proximité des principaux pôles commerciaux sans appartenance directe à la zone piétonne centrale ;
- L'accessibilité automobile, critère déterminant pour certaines typologies d'activités commerciales ;
- Le flux de clientèle, composé davantage d'habitants de la zone annécienne et de clientèle d'habitués que de touristes occasionnels ;
- La concurrence commerciale exercée par les zones centrales plus attractives d'une part, et les zones commerciales périphériques d'autre part.
Évolution des Facteurs Locaux de Commercialité
L'expertise judiciaire ordonnée dans le cadre de la procédure a mis en évidence une évolution significative des facteurs locaux de commercialité, justifiant le déplafonnement du loyer. Cette évolution se caractérise par des tendances contradictoires :
Facteurs d'évolution positive :
- Augmentation substantielle de la population communale consécutive à la fusion de 2017 ;
- Maintien de l'attractivité des zones commerciales adjacentes au centre-ville ;
- Développement des infrastructures de transport et d'accessibilité.
Facteurs d'évolution négative :
- Baisse relative de l'activité commerciale du centre-ville piétonnier ;
- Concurrence accrue des zones commerciales périphériques et du commerce en ligne ;
- Réorganisation des flux de consommation.
Le Local Commercial : Caractéristiques Physiques et Juridiques
Consistance des Lieux
Le local commercial faisant l'objet de la procédure judiciaire présente une surface utile de 217,73 m², une dimension significative pour une activité de restauration de type brasserie. L'expertise immobilière d'un local commercial de cette envergure nécessite une analyse détaillée de la distribution des espaces et de leur fonctionnalité au regard de la destination contractuelle.
Dans le cadre de l'évaluation de la valeur locative, l'expert judiciaire a retenu une surface pondérée de 143 m² SUP (Surface Utile Pondérée), résultant de l'application de coefficients d'abattement aux surfaces annexes, techniques ou présentant une moindre utilité commerciale. Cette méthodologie de pondération, conforme aux usages de la profession, permet de déterminer une surface pertinente aux fins de valorisation locative.
Destination Contractuelle
Le bail commercial en cause autorise l'exercice de « tous commerces », clause de destination particulièrement large conférant au preneur une grande flexibilité dans le choix de l'activité exploitée. Cette clause a une incidence directe sur la valeur locative, l'expert ayant appliqué un coefficient de majoration de 20 % au titre de cette destination étendue.
Configuration Juridique et Interdépendance
L'expertise a révélé une situation d'interdépendance du local. Cette interdépendance, qu'elle soit de nature physique (accès, réseaux) ou d'exploitation (complémentarité commerciale), constitue un élément dépréciatif justifiant l'application d'un abattement de 5 % sur la valeur locative déterminée.
| Critère | Valeur/Description | Incidence sur l'Évaluation |
|---|---|---|
| Surface utile totale | 217,73 m² | Base de calcul brute |
| Surface Utile Pondérée (SUP) | 143 m² | Surface retenue pour la valorisation |
| Destination contractuelle | « Tous commerces » | Majoration de 20 % appliquée |
| Activité exploitée | Brasserie | Référence pour les termes de comparaison |
| Interdépendance | Local attenant | Abattement de 5 % appliqué |
| Positionnement | Bordure nord zone piétonne | Clientèle locale privilégiée |
La Décision Judiciaire : Méthodologie de Fixation de la Valeur Locative
Cadre Juridique et Procédural
La décision rendue par le Tribunal judiciaire d'Annecy le 29 avril 2019 s'inscrit dans le cadre d'une procédure de fixation judiciaire du loyer de renouvellement d'un bail commercial.
Méthodologie d'Évaluation Retenue par l'Expert
L'expert judiciaire a mis en œuvre une méthodologie d'évaluation par comparaison, fondée sur l'analyse de références locatives constatées pour des biens similaires dans des situations comparables. Cette méthode, constitue l'approche privilégiée en matière d'expertise immobilière d'un local commercial, conformément aux standards professionnels de l'évaluation immobilière.
Les étapes de la démarche d'évaluation ont été les suivantes :
- Collecte de références comparables : Identification de locations de locaux commerciaux à destination de restauration dans des emplacements similaires ;
- Analyse des caractéristiques : Examen comparatif des surfaces, de la qualité des emplacements, de l'état des lieux et des clauses contractuelles ;
- Détermination d'une valeur locative unitaire : Fixation d'un prix au m² de Surface Utile Pondérée (SUP) ;
- Application de coefficients correcteurs : Prise en compte des spécificités du bien (destination large, interdépendance) ;
- Calcul de la valeur locative totale : Multiplication de la SUP par la valeur unitaire ajustée.
Détermination de la Valeur Locative
Au terme de son analyse, l'expert judiciaire a déterminé une valeur locative moyenne de 422 € HT/m² SUP. Ce montant, résultant de l'analyse comparative des références du marché locatif annécien, constitue la base de calcul de la valeur locative du local.
L'application de cette valeur unitaire à la surface utile pondérée retenue de 143 m² conduit à un loyer théorique de :
143 m² SUP × 422 € HT/m² = 60 346 € HT/an
L'expert a ensuite appliqué un coefficient de majoration de 20 % au titre de la clause de destination « tous commerces », reflétant la valeur ajoutée procurée par cette flexibilité contractuelle. Le montant après majoration s'établit à :
60 346 € × 1,20 = 72 415 € HT/an
Toutefois, l'expert a constaté une interdépendance du local avec le bien attenant, justifiant l'application d'un abattement de 5 % pour tenir compte de cette contrainte d'exploitation. Le calcul final s'établit comme suit :
60 346 € × 0,95 = 57 329 € HT/an
Loyer de Renouvellement Fixé par le Tribunal
Le Tribunal judiciaire d'Annecy a entériné les conclusions de l'expert judiciaire et fixé le loyer de renouvellement à :
Loyer de Renouvellement au 30 juin 2017
57 329 € HT et HC par an
Soit environ 4 777 € HT par mois
Ce montant, exprimé hors taxes et hors charges, constitue le loyer de base dû par le preneur au titre du bail renouvelé. Il s'applique à compter de la date de prise d'effet du renouvellement, soit le 30 juin 2017.
| Étape de Calcul | Paramètre | Montant/Coefficient |
|---|---|---|
| Valeur locative unitaire | Prix au m² SUP | 422 € HT/m² |
| Surface retenue | SUP pondérée | 143 m² |
| Loyer de base | 143 m² × 422 €/m² | 60 346 € HT/an |
| Majoration destination | « Tous commerces » | + 20 % |
| Abattement interdépendance | Local attenant | - 5 % |
| Loyer de renouvellement | Montant définitif | 57 329 € HT/an |
| Loyer mensuel équivalent | Base mensuelle | 4 777 € HT/mois |
| Loyer au m² SUP final | Ratio de vérification | 401 € HT/m²/an |
Conclusion
L'analyse de la décision du Tribunal judiciaire d'Annecy du 29 avril 2019 illustre la complexité et la rigueur méthodologique requises dans le cadre d'une expertise immobilière d'un local commercial. La fixation judiciaire de la valeur locative à 57 329 € HT par an pour ce local de brasserie situé 23 rue Sommeiller résulte d'une démarche d'évaluation structurée, intégrant l'ensemble des paramètres légaux, économiques et techniques applicables.
Le cabinet Berthier & Associés, fondé en 1979, est spécialisé en évaluation immobilière, avec des experts agréés près des cours d’appel, certifiés RICS et TEGOVA REV. Nous intervenons sur toute la France pour des missions d’expertise de valeur locative de locaux commerciaux, d’indemnité d’éviction ou d’occupation.
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