La Clusaz – Une commune touristique à forte attractivité immobilière
1. Un territoire alpin de premier plan
Nichée au cœur du massif des Aravis, à une trentaine de kilomètres d’Annecy, La Clusaz est une station de montagne reconnue pour la qualité de son domaine skiable et son attractivité touristique. Sa position géographique, la profondeur de sa clientèle nationale et internationale et la disponibilité limitée du foncier en font un marché où la valeur des actifs hôteliers est soutenue.
2. Un marché immobilier dual et tendu
Le marché local se caractérise par une offre contrainte et une demande soutenue, entraînant des niveaux de loyer et des valeurs patrimoniales élevés, en particulier pour les actifs à vocation touristique. Pour un Expert immobilier agréé à Annecy, La Clusaz représente un contexte où l’expertise immobilière d’un local commercial (notamment hôtelier) exige l’analyse conjointe de la saisonnalité, du taux d’occupation, et des caractéristiques techniques du bâtiment.
Réalisé grâce à notre outil de cartographie de données, Datamap. Cette carte représente l'évolution du marché immobilier pour les locaux industriels, commerciaux ou assimilés dans la station de ski de La Clusaz.
Cette carte de chaleur présente les prix au m² des biens immobiliers (locaux commerciaux, industriels ou assimilés) en 2024 à la station de ski La Clusaz , visualisée grâce à Datamap.
La Route de l’Étale – Un axe stratégique et dynamique à La Clusaz
1. Localisation et caractéristiques du secteur
La Route de l’Étale relie le centre-village aux principaux massifs et remontées mécaniques. Sa visibilité et sa proximité immédiate avec les pistes confèrent un niveau de commercialité supérieur à la moyenne communale. Elle est l’un des axes les plus recherchés de La Clusaz, située à proximité directe des remontées mécaniques, des pistes principales et des espaces d’hébergement touristique. Elle constitue une véritable artère de liaison entre le centre-village et les zones de ski de moyenne et haute altitude, ce qui lui confère un flux constant de visiteurs et de skieurs tout au long de la saison hivernale. En été, elle reste fréquentée par les amateurs de randonnée et de VTT, grâce à son accès aux sentiers et aux activités de plein air.
L’axe se distingue par un mix immobilier attractif, mêlant hôtels, résidences de tourisme, chalets et appartements locatifs, ainsi que quelques commerces de service (restaurants, locations de matériel, boutiques de souvenirs). Cette diversité permet de répondre à une clientèle variée, allant des familles aux passionnés de sports d’hiver et aux touristes internationaux.
2. Analyse immobilière synthétique du secteur
| Facteurs de valorisation | Incidence sur la valeur locative |
|---|---|
| Proximité des pistes et du centre | Attractivité commerciale élevée |
| Accessibilité (Annecy / Genève) | Bonne desserte touristique |
| Cadre paysager et architecture locale | Image haut de gamme |
| Mix usages (hôtel, restauration, commerces) | Flexibilité et synergies d’exploitation |
| Flux touristique annuel soutenu | Rentabilité locative régulière |
Photos de la Route de l’Étale à La Clusaz
Exemple de valeur locative fixée par le juge pour un établissement hôtelier à La Clusaz
L’évaluation de la valeur locative d’un établissement hôtelier est un exercice technique et juridique exigeant. À travers l’examen de la décision rendue par le Tribunal judiciaire d’Annecy le 27 mai 2024 (RG n°22/00754), concernant un établissement exploité au 2878 Route de l’Étale, La Clusaz, cet article illustre la méthodologie retenue par l’expert judiciaire et la manière dont le juge s’appuie sur ses conclusions pour fixer le loyer de renouvellement.
1. Contexte du litige et objet de l’expertise
Le litige portait sur la fixation du loyer de renouvellement d’un bail commercial d’un établissement hôtelier exploité au 2878 Route de l’Étale. Le bail initial était en cours depuis plus de douze ans lorsque la procédure a été engagée : en conséquence, le juge a ordonné une expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative au jour retenu par les parties (référence utilisée : 1er janvier 2022).
2. Synthèse des éléments figurant dans le rapport d’expertise
| Élément analysé | Constat | Incidence |
|---|---|---|
| Durée du bail | Bail en cours depuis > 12 ans | Justifie la fixation d’un nouveau loyer (plafonnement inapplicable) |
| Valeur locative brute (estimation) | 93 458 € HT / HC / an | Base de calcul |
| État général du bien | État moyen, absence d’isolation thermique, menuiseries simple vitrage | Abattement de 10 % |
| Charges et travaux | Travaux de mise en conformité à la charge du preneur | Abattement de 5 % |
| Améliorations du preneur | Investissements non notifiés / non totalement éligibles | Abattement de 5 % retenu |
| Valeur locative retenue | (93 458 € × 80 %) = 74766.40 € |
Conclusion
Pour tout propriétaire ou investisseur souhaitant sécuriser ou valoriser son patrimoine, une expertise immobilière d’un local commercial réalisée par un professionnel qualifié demeure la garantie d’une évaluation conforme aux exigences du marché et du droit.
Depuis 1979, Berthier & Associés met son savoir-faire au service de ses clients en matière d’évaluation immobilière. Notre cabinet réunit des experts agréés près les cours d’appel, titulaires des certifications RICS et TEGOVA REV, gages de compétence technique, d’indépendance et d’éthique professionnelle.
Spécialisés dans la détermination de la valeur locative de locaux commerciaux, nous intervenons tant dans le cadre d’expertises amiables que dans le cadre de procédures judiciaires.
Nos missions s’appuient sur une méthodologie rigoureuse et des analyses fondées sur les données de marché les plus récentes.
À titre indicatif, pour un établissement hôtelier situé 2878 Route de l'Étale, le coût d’une expertise de valeur locative se situe généralement entre 1 500 € HT et 2 000 € HT, selon la complexité du dossier et l’étendue des investigations nécessaires.
Pour toute demande d’expertise ou d’accompagnement, contactez notre équipe d’experts immobiliers.
