Fixation du loyer de renouvellement d’une agence bancaire – Chambéry

Repères – Bail commercial – Agence bancaire – Fixation du loyer de renouvellement – Surface pondérée – Accord prétendu sur le loyer – Chambéry – 73000

Cour d'appel de Chambéry, Chambre civile, 1re section, 12 janvier 2021, n° 18/02424

La Cour d'appel de Chambéry a rendu le 12 janvier 2021 un arrêt de confirmation en matière de fixation du loyer de renouvellement d'un bail commercial portant sur une agence bancaire. Cette décision, opposant la SARL Établissements Guy D. à la SA BNP Paribas, illustre parfaitement les difficultés d'interprétation des échanges entre parties concernant la fixation du loyer et l'application des critères de l'article L 145-33 du code de commerce aux locaux d'agence bancaire.

L'affaire concernait un bail commercial conclu le 28 février 2003 entre la société Guy D. (bailleresse) et BNP Paribas (preneuse) pour des locaux d'agence bancaire, arrivé à échéance le 29 février 2012 et poursuivi tacitement. Par acte du 24 juin 2016, BNP Paribas avait introduit une instance aux fins de fixation du loyer de renouvellement à effet du 1er juillet 2014. L'expertise judiciaire avait conclu à une valeur locative annuelle de 32 000 euros, tandis que BNP Paribas sollicitait 28 800 euros HT et HC et la société D. demandait 46 549 euros HC. Le tribunal de grande instance d'Annecy avait fixé le loyer à 32 599 euros par an hors taxes et hors charges, décision confirmée par la Cour d'appel.

1 – Sur l'inexistence d'un accord entre les parties concernant le loyer de renouvellement

La société Guy D. soutenait qu'un accord était intervenu entre les parties sur la fixation du loyer, se fondant sur un courrier de BNP Paribas du 15 juillet 2013 indiquant : « nous vous marquons notre accord sur le nouveau loyer déterminé de la façon suivante : 41.906,32 euros annuel HT/HC (...) cette lettre tient lieu d'avenant de révision ». Elle arguait que « la fixation conventionnelle du loyer librement convenu entre les parties emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constitue une modification notable des obligations respectives des parties justifiant à elles seules le déplafonnement ».

La Cour écarte cet argument de manière catégorique, précisant qu'« il est bien précisé sur ce courrier que les parties se sont mises d'accord sur le montant du loyer annuel révisé et non sur le montant du prix du bail renouvelé ». Elle ajoute que « la bailleresse en sollicitant en première instance un loyer supérieur à celui indiqué dans le courrier du 15 juillet 2013, a nécessairement considéré, sauf à se contredire, qu'elle n'était elle-même pas tenue par les termes de ce courrier ». La Cour établit ainsi une distinction fondamentale entre révision de loyer en cours de bail et fixation du loyer de renouvellement, deux mécanismes juridiques distincts régis par des dispositions différentes du code de commerce.

Cette analyse démontre l'importance de la précision terminologique dans les échanges contractuels et la nécessité de distinguer clairement les différentes procédures de modification du loyer commercial. L'attitude contradictoire de la bailleresse, qui réclamait un loyer supérieur à celui mentionné dans le courrier qu'elle invoquait comme accord, révèle l'absence de volonté réelle de s'engager sur le montant du loyer de renouvellement.

2 – Sur l'application des critères de l'article L 145-33 aux locaux d'agence bancaire et la question de la pondération des surfaces

La Cour procède ensuite à l'examen des critères de fixation de la valeur locative, en se concentrant particulièrement sur la controverse relative à la pondération des surfaces pour les locaux d'agence bancaire. La société Guy D. contestait vigoureusement l'application d'une pondération, soutenant que « l'usage n'est pas de pondérer les surfaces ayant une nature de bureaux » et que « selon la jurisprudence les locaux loués à des agences bancaires sont désormais assimilés à des locaux à usage de bureau, les tribunaux rappelant à chaque fois le principe selon lequel l'activité bancaire est d'ordre comptable, administratif et juridique et n'est pas affectée par la réception de clients ni par la localisation en boutique ».

La Cour rejette cette argumentation en précisant que « c'est à juste titre que l'expert a retenu une surface pondérée des locaux du fait que ceux-ci sont en réalité des « bureaux-boutiques », à savoir qu'une partie des locaux a pour fonction d'accueillir la clientèle pour différentes opérations ». Cette qualification de « bureaux-boutiques » est particulièrement éclairante car elle reconnaît la spécificité des locaux d'agence bancaire qui, bien qu'exerçant une activité de nature administrative et financière, conservent une fonction d'accueil du public nécessitant une adaptation de l'évaluation.

L'expert judiciaire à Annecy avait défini « 3 zones de locaux avec pondération pour la zone 3 et les locaux annexes, soit 0,8 pour le bureau conseil, 1,2,3, le local photocopieur, vestiaires, réception attente, circulation, appliqué à une superficie de 76 m², et 0,25 pour les locaux techniques et sanitaires appliqué à une superficie de 4 m² ». Cette méthode de pondération différenciée selon l'usage effectif des différentes zones du local témoigne d'une approche pragmatique et précise de l'évaluation.

La Cour valide également l'analyse de l'expert concernant la localisation, notant que « l'emplacement peut être qualifié de n°1 bis au regard de la ville d'Annecy, en raison d'une moins bonne visibilité et de moins de passage, car situé en bout de rue, et masqués par la présence d'arbres ». Elle confirme que « la lecture du rapport de l'expert judiciaire montre que ce dernier a parfaitement analysé chacun de ces critères » de l'article L 145-33, en prenant notamment en compte « la situation sur la commune de Cran Gevrier (fusionnée depuis 2017 avec la commune d'Annecy) à 3 km du centre-ville d'Annecy, dans le quartier Chorus, soit au cœur de la ville ».

Face aux critiques de la bailleresse qui invoquait l'avis d'un autre expert, la Cour précise que « les critiques faites par d'autres experts amiables n'apportent qu'une appréciation subjective différente et ne sont pas de nature à invalider le travail de l'expert ». Elle conclut que « le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en homologuant la valeur locative déterminée par l'expert, sous réserve d'une légère correction, soit un montant de 32.599 euros ».Cette décision constitue un exemple de l'application rigoureuse des critères légaux de fixation de la valeur locative aux locaux d'agence bancaire, confirmant la nécessité de tenir compte de la double nature de ces locaux, à la fois bureaux et espaces d'accueil du public, et démontrant l'importance de la distinction entre les différentes procédures de modification du loyer commercial.