Calcul et valorisation de préjudice immobilier
Lors de la construction d’un immeuble voisin, d’un aménagement, de l’extension d’une zone… Certains propriétaires peuvent voir une perte de valeur de leur bien immobilier.
La densification des espaces organisables conduit à une difficile cohabitation ou sans qu’il ne soit forcément possible d’empêcher une construction, cette dernière pose parfois problème en matière de perte de valeur d’une propriété. C'est pourquoi il est d'ailleurs toujours intéressant de suivre l'évolution des permis de construire proche de chez vous.
Vous pensez avoir subi un préjudice immobilier ? Contactez le cabinet Berthier et son équipe d'experts au 04 79 68 62 62 pour voir comment nous pouvons vous aider.
Valorisation de préjudice
Au-delà des problématiques liées à la valorisation d’actifs immobiliers, il existe un certain nombre de situations où le rôle de l’expert consiste à déterminer le montant d’un préjudice. Il s’agit d’apprécier ce préjudice soit dans un cadre judicaire, soit au préalable dans la perspective d’une résolution amiable d’un litige.
En effet la personne qui a subi un préjudice peut agir en justice afin d’obtenir une réparation qui prend le plus souvent la forme de dommages et intérêts. Il se traduit en général par le versement d’une indemnité au profit de celui qui a subi le préjudice, ce dernier est dénommé « victime ».
En matière immobilière le préjudice consiste le plus souvent en une perte de valeur vénale.
À noter cependant que tous les préjudices ne sont pas indemnisables, le plus souvent seuls ceux ayant trait à une notion de trouble anormal sont pris en compte.
À titre d’exemple le Cabinet a réalisé, à la demande de magistrats, ou dans le cadre de missions amiables des expertises aussi diverses que :
Les préjudices peuvent être variés :
« La détermination de la perte de valeur d’un bien bâti sur une ancienne décharge d’ordure ménagère. »
Dans ce contexte des particuliers ont découvert après l’acquisition de leur maison que le sous sol de cette dernière était une ancienne décharge d’ordures ménagères sauvage qui avait été remblayée. D’où d’importante nuisances olfactives et perte de jouissance.
« La détermination de la perte de valeur pour des biens pour lesquels une procédure judiciaire vise à obtenir la démolition. »
Dans ce contexte des particuliers faisaient l’objet d’une procédure de la part d’un immeuble voisin. Ce dernier demandait la démolition d’une partie de l’ensemble créant une perte de chance au moment de la vente des appartements.
« Déterminer le préjudice subi par les propriétaires d’un bâtiment sinistré (perte de jouissance..)”
Calcul de la perte de valeur d’un bien sur une durée déterminée ou en valeur dite de remplacement
« Déterminer le préjudice d’agrément subi du fait d’une perte d’ensoleillement… »
Déterminer la perte de vue, causée par un trouble anormal du voisinage…”
A noter que pour cette dernière il est très largement acquis qu’il n’existe pas de droit à la vue et qu’en conséquence il n’est pas possible d’empêcher la construction d’un bâtiment sur ce seul motif. Ceci a largement été confirmé tant par des décisions de jurisprudence que par une réponse du Sénat laquelle précisait « Une simple privation de la vue ne constitue pas une atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants (…). Une autorisation d’urbanisme ne peut être refusée pour ce seul motif »
Dès lors le processus est indemnitaire et fondé sur la théorie des troubles anormaux du voisinage.
À noter que chaque processus d’indemnisation suit un processus d’identification du préjudice qui lui est propre. La « valeur d’une vue » est ainsi très différemment analysée selon qu’elle soit directe sur un lac ou sur un espace urbain.
Perte de valeur d’une maison
Perte de valeur d’une maison du fait de la construction d’un immeuble collectif à proximité immédiate, subissant des préjudices de vue, d’esthétique, de nuisances phoniques, etc.
Acte authentique
Préjudice causé par la non retranscription dans un acte authentique d’une servitude
Depuis 1979, fort de notre expérience acquise dans le cadre de désignation judiciaire nous avons pu accompagner nos clients dans le cadre de la détermination de préjudices liés à une perte d’ensoleillement, une perte de vue, la création de nuisances olfactives, création de nuisances sonores, troubles de jouissances diverses, perte d’accès direct aux pistes de skis…
En pratique la méthodologie consiste à déterminer avec exactitude la situation avant / après et d’évaluer la valeur du bien à ces périodes.
Cela suppose un fichier de références dense et une méthodologie pour déterminer des comparables.
Chaque mission fait l’objet d’une analyse distincte par nos experts.
N’hésitez pas à nous contacter pour obtenir des informations sur un sujet particulier ou téléphonez au 04 79 68 62 62 pour parler à un expert.
Un expert immobilier saura vous conseiller gracieusement et vous dire si oui ou non il est dans votre intérêt de réaliser une expertise en vue d’un éventuel dédommagement, n’hésitez pas à nous consulter.
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