Syndrome de Diogène, quelle moins-value pour un appartement
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À l'occasion de l'expertise de valeur vénale d'un bien nous avons été confrontés à un appartement pour lequel l'ancien propriétaire était victime d'un syndrome dit de Diogène.
Il s'agit d'un syndrome qui a des répercussions sur la valeur du bien immobilier dans la mesure où l'accumulation d'objets et de déchets au sein d'un logement a créé un certain nombre de nuisances très impactantes pour la valeur du bien. Évidemment nous nous sommes posés la question de déterminer quel était le montant de la moins-value lié à ce logement.
Les différents facteurs de nuisance
Les différents facteurs de nuisance que nous avions pris en compte était
- Les troubles olfactifs
- L'aspect visuel
- La nécessité de reprendre complètement la totalité des supports du logement
- La reprise complète des réseaux liée à l'infestation des canalisations y compris des gaines électriques par différentes nuisibles.
Les travaux à prévoir
Afin d'apprécier ce préjudice, nous avions pris en compte la nécessité de faire réaliser des travaux de rénovation dans ce logement :
Un débarrassage complet du logement réalisé par une entreprise. | 6 500 € TTC |
Une démolition et une évacuation des cloisons dans lesquelles des infiltrations liées à la décomposition de matières organiques avait imprégné les supports. | 6 283€ TTC |
Création des nouvelles cloisons et doublages périphériques y compris isolation. | 6 900€ TTC |
Un démontage des gaines et canalisations électriques de l'appartement infesté par des nuisibles. | 6700€ TTC |
Remplacement complet des parquets et reprise des revêtements de sol sur la totalité de l'appartement. | 8 500€ TTC |
Installation d’une nouvelle salle d’eau. | 9 000 € TTC |
En conséquence les coûts directs liés à la reprise des dégradations techniques dues à l'accumulation de ces déchets pendant près de 15 ans étaient de l’ordre de 42 883€.
La valorisation de la moins-value
A noter que dans cet immeuble les 4 dernières ventes de logements se sont conclues pour des biens dans un état « normal » sur des valeurs de
- 1 982 € /m² pour un appartement de type 4
- 2 345 € /m² pour un appartement de type 3
- 2 427 € /m² pour un appartement de type 3
- 2 512 € /m² pour un appartement de type 2
Ainsi compte tenu des éléments les plus directement comparables, dans un état normal, ce logement aurait dû être évalué sur la base de la moyenne des références 3 et 4 soit 2470€/m².
Nous avions considéré que la valeur de ce bien aurait dû s'apprécier en considérant la valeur théorique dans un état normal soit 93 841€ montant duquel nous aurions pu déduire le coût direct des travaux soit une valeur théorique en l'état de 50 958€.
Nous avions cependant volontairement omis un certain nombre de travaux complémentaires en particulier pose d'une cuisine, décoration, … dans la mesure où il était évident que entièrement refait à neuf ce logement aurait eu une valeur supérieure aux références citées avant.
À noter que la vente de ce logement est intervenu environ au bout de 5 mois pour un prix de 38500€.
Soit une moins-value eu égard au prix de vente théorique de l'ordre de moins 24%.
En l'espèce ceci s'explique dans la mesure où, en dehors des coûts techniques qu’il convenait d'appréhender directement, ainsi que nous l'avons fait, il existait également un facteur psychologique lié à l'état visible et olfactif du logement, lesquels ont conduit de nombreux candidats acquéreurs à ne pas s'engager plus avant dans ce projet.
Le cabinet Berthier & Associés est reconnu pour son expérience et sa connaissance du marché immobilier. Nous expertisons pour protéger votre patrimoine. Confiez-nous la valorisation de vos biens, maison, appartement, chalet, locaux commerciaux, bâtiment industriel, terrains… Contactez-nous en ligne ou par téléphone au 04 79 68 62 62.